Advogado condominial em Limeira SP para síndico, administradora e condômino

O condomínio é representado pelo síndico, conforme o Código Civil, que atribui a ele a representação ativa e passiva em juízo ou fora dele. Isso vale mesmo quando existe administradora contratada, porque ela presta serviço e não substitui a representação legal. A convenção pode exigir autorização de assembleia para certos atos, e vale conferir esse ponto antes de iniciar uma ação.

O artigo 1.348 do Código Civil lista os deveres do síndico, entre eles convocar a assembleia, representar o condomínio, cumprir e fazer cumprir a convenção e o regimento, diligenciar a conservação das partes comuns, cobrar as contribuições dos condôminos e prestar contas à assembleia. É a partir desse rol que se discute se o síndico agiu dentro ou fora da atribuição dele.

O condomínio edilício é o regime do Código Civil para edificações com unidades autônomas e partes comuns, com convenção registrada. O loteamento fechado nasce de um parcelamento do solo e as vias são, em regra, públicas, com a gestão feita por associação de moradores. A diferença muda a natureza da contribuição, a forma de cobrança e o que se pode exigir de quem não adere. Confundir os dois regimes leva a cobrança inválida.

Funciona como um canal aberto para consulta: análise de dúvida antes da decisão, leitura de contrato de prestação de serviço, apoio na preparação de assembleia, conferência de ata e acompanhamento das cobranças. A vantagem é preventiva, porque a maior parte dos conflitos de condomínio se resolve antes de existir, com um parecer curto no momento certo. O formato e a extensão são combinados caso a caso.

Depende do que a convenção estabelece e do que o condomínio oferece de fato. Quando a convenção exclui expressamente essa responsabilidade e não há serviço de guarda contratado, a jurisprudência costuma afastar o dever de indenizar. Quando o condomínio assume a guarda dos veículos, com controle de acesso e vigilância, a análise muda. É um tema em que o documento interno decide.

Convenção registrada, regimento interno, a ata da assembleia que elegeu o síndico, as atas relacionadas ao assunto, a prestação de contas do período e, se o tema for cobrança, a planilha de débitos e os boletos em aberto. Eu leio esse material antes de conversar, para a reunião render.