Advogado regularização de imóvel em Limeira SP para escritura e matrícula

O que mudou quando a adjudicação saiu do processo

Quem pagou o imóvel e nunca recebeu a escritura dependia, até 2022, de uma ação judicial para que o juiz suprisse a declaração de vontade que faltava. A Lei 14.382/2022 incluiu o art. 216-B na Lei 6.015/1973 e passou a admitir que a adjudicação compulsória seja feita diretamente no serviço de registro de imóveis da situação do imóvel, sem prejuízo da via judicial, que continua disponível. Examinada a documentação, o oficial registra o domínio em nome do promitente comprador, usando como título a própria promessa de compra e venda, a cessão ou o documento que comprove a sucessão. O requerimento é apresentado por advogado.

Os documentos que instruem o requerimento

• Requerimento dirigido ao registro de imóveis da situação do imóvel, assinado por advogado com poderes específicos
• Instrumento de promessa de compra e venda, de cessão ou de promessa de cessão, com a prova de quitação do preço
• Prova da recusa ou da inércia do promitente vendedor, caracterizada pelo decurso de quinze dias contados da entrega da notificação extrajudicial
• Certidões dos distribuidores exigidas para o pedido
• Comprovante do recolhimento do imposto de transmissão devido ao Município
• Documentos pessoais do requerente e, quando houver sucessão, os documentos que a comprovem

O contrato não registrado continua servindo

A dúvida mais comum de quem tem contrato de gaveta é se o documento vale sem ter ido ao cartório. A Súmula 239 do Superior Tribunal de Justiça responde que o direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis. O enunciado é anterior à via extrajudicial e segue sendo o fundamento de quem tem contrato particular quitado, com ou sem registro. O que muda de um caso para outro não é o registro do compromisso: é a prova do pagamento, a identificação correta do imóvel e a cadeia de quem transmitiu o bem.

O que costuma alongar uma regularização

Regularização não tem prazo padrão, e o que a alonga quase nunca é o cartório. Alongam: vendedor falecido, que transfere a discussão para os herdeiros e obriga a comprovar a sucessão; contrato que descreve o imóvel de um jeito e matrícula que o descreve de outro, exigindo retificação antes de qualquer registro; construção erguida e nunca averbada, que depende de projeto aprovado, habite-se e certidões do Município; tributos em aberto; e cadeia de contratos particulares que passou por três ou quatro mãos sem nenhum registro no meio. Cada um desses pontos se resolve antes do requerimento, e não depois dele.

Quando o caminho não é a adjudicação

Nem todo imóvel irregular se resolve por adjudicação. Quando não existe contrato nenhum, ou quando o vendedor não é identificável, a via costuma ser a usucapião, judicial ou no cartório. Quando o problema está na descrição do bem, e não na titularidade, o procedimento é a retificação de registro. Quando o caso é de núcleo urbano informal, o instrumento é a regularização fundiária urbana criada pela Lei 13.465/2017, conduzida pelo Município. A escolha entre esses caminhos depende do documento que existe, e é por isso que eu leio a matrícula e o contrato antes de indicar qualquer via.

Como eu conduzo isso em Limeira

Como advogado de regularização de imóvel em Limeira, o meu trabalho começa pela certidão atualizada da matrícula e pelo contrato, porque são esses dois papéis que dizem o que falta. Meu escritório fica no Centro de Limeira, atuo há 16 anos, inscrito na OAB/SP sob o número 297.286, e integro a Comissão de Acompanhamento do Legislativo da OAB de Limeira. O que corre em juízo, eu acompanho no Foro da Comarca de Limeira, do Tribunal de Justiça de São Paulo. Quem mora em outra cidade é atendido online e pode enviar a documentação digitalizada.