Prestação de contas do síndico: o que a lei exige

Prestar contas é dever legal do síndico, não cortesia. O artigo 1.348, inciso VIII, do Código Civil determina que compete ao síndico prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas. E o artigo 1.350 impõe que ele convoque, anualmente, reunião da assembleia dos condôminos, na forma prevista na convenção, para aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas.

Quem me procura sobre esse assunto costuma chegar em um de dois lugares. Ou é o condômino que pede o extrato há meses e recebe uma planilha resumida sem documento nenhum. Ou é o síndico que prestou contas de boa-fé, viu as contas serem rejeitadas na assembleia e agora não sabe o que isso significa juridicamente. Os dois merecem uma resposta técnica, e ela está bem escrita na lei.

O que a lei exige do síndico

O Código Civil trata da administração do condomínio em uma sequência de artigos que vale ler junto, porque um explica o outro.

• Artigo 1.347. A assembleia escolhe um síndico, que pode não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, renovável.
• Artigo 1.348, inciso VIII. Compete ao síndico prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas. O advérbio importa: a obrigação não é apenas anual.
• Artigo 1.350. O síndico convocará, anualmente, reunião da assembleia, na forma da convenção, para aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger substituto e alterar o regimento interno.
• Artigo 1.350, parágrafo 1º. Se o síndico não convocar a assembleia, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo.
• Artigo 1.350, parágrafo 2º. Se a assembleia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de qualquer condômino.
• Artigo 1.355. Assembleias extraordinárias podem ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos.
• Artigo 1.356. Pode haver conselho fiscal, de três membros eleitos pela assembleia por prazo não superior a dois anos, a quem compete dar parecer sobre as contas do síndico.

Repare no desenho: a lei não deixa o condômino sem saída quando o síndico se cala. Há a via da convocação por um quarto dos condôminos e há a via judicial do parágrafo 2º do artigo 1.350.

O que uma prestação de contas precisa conter

O Código Civil não descreve o formato, e é aí que mora boa parte dos conflitos. Prestar contas não é apresentar um resumo com dois números. É demonstrar receita e despesa, item a item, com os documentos que sustentam cada lançamento. Na prática, uma prestação de contas defensável reúne:

1. Balancete mensal com receitas previstas e realizadas e despesas por rubrica.
2. Extratos bancários completos do período, incluindo a conta do fundo de reserva.
3. Notas fiscais e recibos de cada despesa relevante, com identificação do fornecedor.
4. Folha de pagamento e guias dos encargos de empregados, quando o condomínio tem funcionários próprios.
5. Relação de inadimplentes por unidade e por período, com o que foi cobrado e o que foi recebido.
6. Contratos vigentes com prestadores de serviço e o comparativo do que foi contratado com o que foi pago.
7. Movimentação do fundo de reserva, com a destinação de cada saída.
8. Parecer do conselho fiscal, quando o condomínio tiver conselho constituído nos termos do artigo 1.356.

Exemplo prático. Um condomínio pequeno, sem conselho fiscal, aprovou contas por três anos seguidos com base apenas em uma planilha impressa. No quarto ano, um condômino pediu os extratos e a diferença apareceu em despesas de manutenção sem nota. O problema não foi a planilha, foi a ausência do documento que a sustentava. Prestação de contas se faz com comprovante, não com resumo.

O caminho quando o síndico não presta contas

Existe uma ordem que costuma funcionar, e ela começa fora do processo.

Pedido formal e por escrito

O primeiro passo é requerer as contas por escrito, com protocolo, indicando o período e os documentos pretendidos. Isso cria data e cria prova. O artigo 1.348, inciso VIII, autoriza a exigência a qualquer tempo, e não apenas na assembleia anual.

Convocação de assembleia pelos condôminos

Se o síndico não convoca, o parágrafo 1º do artigo 1.350 permite que um quarto dos condôminos o faça, e o artigo 1.355 prevê a assembleia extraordinária convocada pelo síndico ou por um quarto dos condôminos. Aqui a formalidade da convocação decide a validade de tudo o que vier depois. O artigo 1.354 é categórico: a assembleia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião. Desde a Lei 14.309/2022, o artigo 1.354-A admite convocação, realização e deliberação por meio eletrônico, desde que a convenção não vede e desde que sejam preservados os direitos de voz, de debate e de voto, com instruções de acesso constando do instrumento de convocação. Quem quiser aprofundar a mecânica da convocação e do que prevalece entre convenção e regimento interno encontra o detalhamento em página própria.

Via judicial: a ação de exigir contas

Quando as duas etapas anteriores não resolvem, o Código de Processo Civil traz um procedimento específico. O artigo 550 estabelece que aquele que afirmar ser titular do direito de exigir contas requererá a citação do réu para que as preste ou ofereça contestação no prazo de quinze dias, e o parágrafo 1º manda que a petição inicial especifique detalhadamente as razões pelas quais as contas são exigidas, instruída com os documentos comprobatórios dessa necessidade, se existirem. Prestadas as contas, o autor tem quinze dias para se manifestar, e a impugnação deve ser fundamentada e específica, com referência expressa ao lançamento questionado, conforme os parágrafos 2º e 3º. O parágrafo 5º prevê que a decisão que julgar procedente o pedido condene o réu a prestar as contas em quinze dias, sob pena de não lhe ser lícito impugnar as que o autor apresentar. E o artigo 552 fecha o desenho: a sentença apurará o saldo e constituirá título executivo judicial.

Destituição do síndico: o que o artigo 1.349 diz

Este é o ponto mais delicado, e o que mais gera nulidade quando feito no impulso. O artigo 1.349 do Código Civil dispõe que a assembleia, especialmente convocada para o fim estabelecido no parágrafo 2º do artigo antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas ou não administrar convenientemente o condomínio.

Três exigências saem do texto:

• Assembleia especialmente convocada. A pauta precisa dizer, com todas as letras, que se trata de deliberação sobre destituição do síndico. Destituição decidida em item de assuntos gerais é o defeito mais comum.
• Quórum de maioria absoluta de seus membros. O texto legal fala em membros, e não em presentes. A leitura desse quórum não é uniforme e a convenção do condomínio pode trazer disciplina própria, então esse é um ponto a conferir no caso concreto antes de convocar.
• Motivo enquadrado na lei. Praticar irregularidades, não prestar contas ou não administrar convenientemente. Divergência de estilo de gestão, sem fato concreto, não é hipótese legal.

Vale registrar uma distinção que evita muito problema: destituir o síndico não substitui a prestação de contas. São coisas diferentes. A destituição encerra o mandato. A apuração do que foi gasto e do que falta continua sendo assunto da assembleia e, se necessário, da ação de exigir contas.

Exemplo prático. Uma assembleia convocada com pauta genérica destituiu o síndico e elegeu outro na mesma reunião. Meses depois, a validade da destituição passou a ser discutida justamente pela ausência de convocação específica. O condomínio perdeu tempo e viu a discussão migrar do que interessava, que era a apuração das contas, para a forma da assembleia.

Do outro lado: o síndico que quer se proteger

Quem administra também tem interesse em prestação de contas bem feita, e por um motivo prático. Contas aprovadas em assembleia regularmente convocada, com documentação disponível para consulta e parecer do conselho fiscal, reduzem bastante o risco de questionamento posterior. O que eu recomendo a quem assume a função:

• separar completamente a conta bancária do condomínio de qualquer conta pessoal;
• disponibilizar a documentação para consulta antes da assembleia, e registrar que ela foi disponibilizada;
• constituir e ouvir o conselho fiscal, na forma do artigo 1.356;
• registrar em ata o que foi apresentado e o que foi aprovado, item a item;
• guardar a documentação do mandato inteiro, e entregá-la formalmente ao sucessor mediante recibo.

Em dezesseis anos de atuação, quase todo conflito de condomínio que vira processo começou com um documento que ninguém guardou. A ata bem redigida e o comprovante arquivado resolvem, na origem, a maior parte do que depois custa caro.

Perguntas frequentes sobre prestação de contas do síndico

O que acontece se o síndico não prestar contas?

Não prestar contas é uma das hipóteses expressas do artigo 1.349 do Código Civil para a destituição pela assembleia. Além disso, qualquer condômino pode buscar as contas pela via judicial, pelo procedimento dos artigos 550 e seguintes do Código de Processo Civil, em que a sentença apura o saldo e constitui título executivo judicial.

Em que casos o síndico pode ser destituído?

O artigo 1.349 lista três: praticar irregularidades, não prestar contas ou não administrar convenientemente o condomínio. A deliberação precisa ocorrer em assembleia especialmente convocada para esse fim e pelo voto da maioria absoluta de seus membros, na literalidade do dispositivo.

Quantos condôminos são necessários para convocar a assembleia?

Um quarto dos condôminos pode convocar a assembleia anual se o síndico não o fizer, conforme o parágrafo 1º do artigo 1.350, e também pode convocar assembleia extraordinária, conforme o artigo 1.355. E o artigo 1.354 exige que todos os condôminos sejam convocados, sob pena de a assembleia não poder deliberar.

A assembleia pode ser feita pela internet?

Sim, desde a Lei 14.309/2022. O artigo 1.354-A do Código Civil admite convocação, realização e deliberação por meio eletrônico, desde que a convenção não vede essa possibilidade e desde que sejam preservados aos condôminos os direitos de voz, de debate e de voto. O instrumento de convocação precisa informar que a assembleia será eletrônica e trazer as instruções de acesso, manifestação e coleta de votos.

Contas aprovadas em assembleia podem ser questionadas depois?

A aprovação em assembleia é um ato relevante e tem peso, mas ela não fecha automaticamente qualquer discussão futura, sobretudo quando se alega vício na convocação, ausência de documentação ou fato desconhecido na época. Cada caso depende do que foi apresentado, de como a assembleia foi convocada e do que ficou registrado em ata.

Quanto custa uma assessoria jurídica para o condomínio?

Os honorários seguem os critérios da Tabela de Honorários da OAB/SP e variam conforme o porte do condomínio, o escopo do trabalho e se a contratação é para um caso pontual ou para acompanhamento contínuo. A Ordem veda anúncio de valor e de tabela em site de advogado, então esse número é definido depois que eu entendo a estrutura e a demanda do condomínio.

Como eu conduzo esse tipo de caso

Eu leio a convenção antes de qualquer coisa, porque é ela que diz o que o condomínio combinou dentro do espaço que a lei deixou. Depois eu vejo as atas do período, os balancetes e os extratos. Só então digo se o caminho é o pedido formal, a convocação de assembleia, a ação de exigir contas ou mais de um ao mesmo tempo. Esse trabalho faz parte da minha atuação em direito condominial, que atende tanto o síndico e a administradora quanto o condômino em conflito com a gestão.

Se você é síndico e quer prestar contas de forma segura, ou é condômino e não consegue acesso aos documentos, me conte a situação pelo WhatsApp. A análise é sem compromisso de contratação. Atendo no escritório em Limeira e online para todo o Brasil.