Ação de despejo por falta de pagamento: como funciona

A ação de despejo por falta de pagamento é o processo que o proprietário usa para retomar o imóvel quando o inquilino deixa de pagar o aluguel ou os encargos da locação. Ela corre pelo procedimento comum, com as adaptações da Lei 8.245/1991, e o inquilino tem uma saída expressa em lei: pagar o débito atualizado no prazo de quinze dias contados da citação, o que a lei chama de purga da mora.

Quem chega até mim com esse assunto quase sempre já tentou de tudo antes. O proprietário mandou mensagem, aceitou parcelar, esperou mais um mês e agora não sabe se pode trocar a fechadura. O inquilino, do outro lado, recebeu uma citação e descobriu que tinha um prazo curto para reagir. As duas situações têm em comum a mesma coisa: uma decisão tomada no escuro costuma custar mais caro do que a dívida em si. Este texto descreve o caminho legal, o que cada parte pode fazer dentro dele e o que costuma alongar o processo.

O que a lei chama de despejo por falta de pagamento

A Lei 8.245/1991, conhecida como Lei do Inquilinato, prevê no artigo 9º as hipóteses em que a locação pode ser desfeita, e o inciso III trata justamente da falta de pagamento do aluguel e dos demais encargos. Encargo, aqui, não é só o aluguel: entram as despesas ordinárias de condomínio, o IPTU e as contas de consumo, quando o contrato as atribui ao locatário.

Há uma regra que costuma surpreender quem nunca lidou com locação. O artigo 5º da mesma lei diz que, seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do proprietário para reaver o imóvel é a de despejo. Não existe atalho: nem retomada por conta própria, nem troca de fechadura, nem corte de água ou de energia. Qualquer uma dessas condutas transforma o proprietário, que era o credor, em réu de uma ação de reintegração de posse ou de indenização.

Exemplo prático. Um proprietário com dois imóveis alugados no centro de Limeira ficou quatro meses sem receber. Ele resolveu colocar cadeado no portão num fim de semana em que o inquilino estava viajando. O inquilino voltou, registrou a ocorrência e o proprietário passou a responder por esbulho. A dívida do aluguel continuou existindo, e agora dentro de um processo em que ele deixou de ser apenas o autor.

Quem pode propor a ação e o que precisa estar provado

A ação é do locador, que normalmente é o proprietário, mas pode ser também quem tem o direito de administrar o imóvel e figurar no contrato como locador. O que precisa estar demonstrado é objetivo:

a existência da locação, provada em geral pelo contrato escrito;
a falta de pagamento, com o cálculo discriminado do débito apresentado já na petição inicial;
quem responde pelo quê, ou seja, quais valores são aluguel e quais são encargos.

O contrato de locação escrito tem outra função relevante nesse cenário. O Código de Processo Civil, no artigo 784, inciso VIII, trata o crédito decorrente de aluguel de imóvel e dos encargos acessórios, como taxas e despesas de condomínio, como título executivo extrajudicial, desde que documentalmente comprovado. Isso significa que o valor devido pode ser cobrado por execução, e não apenas dentro do pedido de despejo.

É por isso que o pedido de rescisão e o de cobrança costumam vir juntos. O artigo 62, inciso I, da Lei do Inquilinato, na redação dada pela Lei 12.112/2009, autoriza expressamente essa cumulação, e determina que o locatário seja citado para responder ao pedido de rescisão, enquanto locatário e fiadores são citados para responder ao pedido de cobrança. Quem tem fiador no contrato precisa prestar atenção nesse detalhe, porque ele decide quem entra no processo desde o começo.

Como a ação corre, passo a passo

Notificação e tentativa de acordo. Não é exigência legal para o despejo por falta de pagamento, mas costuma ser útil. Uma notificação com o cálculo do débito organiza a conversa e serve de prova de que a inadimplência era conhecida.
Petição inicial com o cálculo discriminado. A lei pede que o valor do débito venha detalhado, mês a mês, com aluguel, encargos, multa e juros separados.
Pedido de liminar, quando cabível. O artigo 59, parágrafo 1º, inciso IX, incluído pela Lei 12.112/2009, permite a liminar de desocupação em quinze dias quando o contrato está desprovido de qualquer das garantias do artigo 37, seja porque nenhuma foi contratada, seja porque a garantia se extinguiu ou o fiador pediu exoneração. A liminar depende de caução no valor equivalente a três meses de aluguel.
Citação do locatário e, havendo cobrança, também dos fiadores. É a partir da citação que corre o prazo de quinze dias da purga da mora.
Resposta, purga da mora ou revelia. O inquilino pode contestar, pode pagar, ou pode não fazer nada. Cada escolha leva o processo por um caminho diferente.
Sentença e mandado de despejo. Julgado procedente o pedido, o artigo 63 determina a expedição do mandado com prazo de trinta dias para a desocupação voluntária. Esse prazo cai para quinze dias se entre a citação e a sentença de primeira instância tiverem decorrido mais de quatro meses, ou se o despejo tiver sido decretado com fundamento nos incisos II e III do artigo 9º, que é exatamente o caso da falta de pagamento.

A purga da mora: o pagamento que interrompe o despejo

Este é o ponto que mais gera dúvida dos dois lados. O artigo 62, inciso II, da Lei do Inquilinato, na redação da Lei 12.112/2009, permite que o locatário e o fiador evitem a rescisão da locação efetuando, no prazo de quinze dias contados da citação, o pagamento do débito atualizado, independentemente de cálculo e mediante depósito judicial. Esse depósito precisa incluir:

os aluguéis e encargos vencidos até a data em que o pagamento for feito;
as multas ou penalidades contratuais, quando exigíveis;
os juros de mora;
as custas e os honorários do advogado do locador, fixados em dez por cento sobre o montante devido, se o contrato não trouxer disposição diversa.

Se o locador alegar que a oferta não foi integral e justificar a diferença, o inciso III do mesmo artigo dá ao locatário mais dez dias para complementar o depósito, contados da intimação. Não sendo integralmente complementado, o pedido de rescisão prossegue pela diferença.

Existe um limite que quase ninguém conhece. O parágrafo único do artigo 62 diz que não se admite a emenda da mora se o locatário já tiver usado essa faculdade por duas vezes nos doze meses imediatamente anteriores à propositura da ação. Ou seja, a purga não é um recurso ilimitado. E quando a ação tiver sido fundada no inciso IX do parágrafo 1º do artigo 59, aquele do contrato sem garantia, o parágrafo 3º permite ao locatário elidir a liminar de desocupação depositando a totalidade dos valores devidos dentro dos quinze dias concedidos para desocupar.

O que faz esse tipo de caso demorar mais

Não existe prazo padrão, e desconfie de quem cravar um. O que dá para descrever com honestidade é o que costuma esticar o processo:

Dificuldade de citação. Quando o inquilino já saiu do imóvel e não deixou endereço, o processo pode chegar à citação por edital. O Código de Processo Civil, no artigo 257, inciso III, prevê que o juiz fixe um prazo entre vinte e sessenta dias para o edital, e o inciso IV adverte que será nomeado curador especial em caso de revelia, na forma do artigo 72, inciso II. Isso soma etapas.
Discussão sobre o valor. Se o cálculo do débito for impugnado, o processo passa a discutir também quanto se deve, e não só se a locação termina.
Purga da mora parcial. O depósito incompleto abre a fase de complementação e adia a decisão.
Contrato mal escrito ou verbal. Sem contrato escrito, a locação precisa ser provada por outros meios, o que muda o ritmo do caso desde a inicial.
Discussão sobre benfeitorias. Reformas feitas pelo inquilino e alegadas como crédito costumam abrir uma frente paralela dentro do mesmo processo.

Exemplo prático. Um contrato antigo, feito sem fiador e sem seguro-fiança, com dois meses em atraso, tende a percorrer um caminho bem diferente de um contrato recente com fiador solvente e cálculo aceito pelas duas partes. Não porque a lei mude, mas porque o número de pontos em discussão muda.

Documentos que eu peço na primeira conversa

Essa é a pergunta que quase nenhum site responde, e é a mais prática de todas. Para uma primeira análise sobre locação em atraso, o que ajuda é ter em mãos:

o contrato de locação assinado, com todos os aditivos;
a matrícula atualizada do imóvel ou outro documento que comprove a titularidade;
os comprovantes de pagamento dos meses em que houve pagamento, e a relação dos meses em aberto;
os boletos ou avisos de condomínio e de IPTU do período, quando o contrato atribui esses encargos ao locatário;
as conversas trocadas sobre o atraso, inclusive mensagens de aplicativo, porque elas costumam mostrar promessas de pagamento e reconhecimento da dívida;
os dados do fiador ou o documento da garantia contratada, se houver.

Quem administra imóvel alugado dentro de um condomínio costuma ter uma segunda camada de problema, porque a inadimplência do aluguel vem acompanhada do atraso na taxa. Nesse caso vale entender também como funciona a cobrança da taxa de condomínio em atraso, que segue regras próprias e tem outro devedor possível.

Em dezesseis anos de atuação, a conta que eu mais vejo dar errado é a do proprietário que espera mais três meses para não ter despesa com advogado. A dívida cresce, o imóvel continua ocupado e o patrimônio que ele queria proteger é justamente o que fica parado.

Perguntas frequentes sobre a ação de despejo por falta de pagamento

Qual é o prazo para desocupar depois da sentença?

O artigo 63 da Lei do Inquilinato determina que o mandado de despejo contenha prazo de trinta dias para a desocupação voluntária. Esse prazo é de quinze dias quando entre a citação e a sentença de primeira instância tiverem decorrido mais de quatro meses, ou quando o despejo tiver sido decretado por infração legal ou contratual e por falta de pagamento. Esses são os prazos legais para o cumprimento da ordem, e não uma previsão de quanto tempo o processo inteiro leva.

Como despejar um inquilino que não paga sem cometer irregularidade?

Pela via judicial, com ação de despejo. O artigo 5º é expresso ao dizer que, seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo. Trocar fechadura, retirar móveis, cortar água ou energia, ou impedir a entrada, são condutas que expõem o proprietário a responder por elas, mesmo que a dívida exista e esteja provada.

O fiador entra no processo desde o começo?

Quando o pedido de rescisão vem cumulado com o de cobrança, sim. O artigo 62, inciso I, na redação da Lei 12.112/2009, determina que o locatário seja citado para responder ao pedido de rescisão, e que o locatário e os fiadores sejam citados para responder ao pedido de cobrança. O fiador também pode purgar a mora, segundo o inciso II do mesmo artigo.

Dá para pedir a saída imediata do inquilino?

A lei prevê a liminar de desocupação em quinze dias em hipóteses específicas do artigo 59, parágrafo 1º. Na falta de pagamento, ela depende de o contrato estar desprovido de qualquer das garantias do artigo 37 e de o locador prestar caução equivalente a três meses de aluguel. Mesmo preenchidos os requisitos, a decisão é do juiz do caso, e não há como assegurar o resultado de nenhum pedido.

E se o inquilino sumiu e deixou o imóvel abandonado?

O abandono não dispensa a ação. Ele muda o problema de lugar: entra a dificuldade de citação, que pode levar à citação por edital, com prazo fixado pelo juiz entre vinte e sessenta dias, e à nomeação de curador especial em caso de revelia. Em situações assim, documentar o estado do imóvel logo no início ajuda bastante.

Quanto custa entrar com uma ação de despejo?

Os honorários seguem os critérios da Tabela de Honorários da OAB/SP e variam conforme a complexidade do caso, o tempo de dedicação, o valor envolvido e se há cumulação com cobrança. A Ordem veda anúncio de preço e tabela em site de advogado, então esse número é definido na conversa, depois que eu entendo o caso concreto. Vale lembrar que a sentença também fixa honorários de sucumbência, e que a purga da mora inclui honorários de dez por cento sobre o montante devido, se o contrato não dispuser de forma diversa.

Como eu conduzo esse tipo de caso

Eu começo pela leitura do contrato e pelo cálculo do débito, porque é ali que se decide se o caminho é a notificação, o acordo, o despejo com cobrança ou a execução do título. Depois eu digo, com clareza, quais são os cenários possíveis e o que cada um envolve. Locação é apenas uma das frentes dentro do direito imobiliário, e ela costuma se cruzar com registro, condomínio e contrato de compra e venda no mesmo patrimônio.

Se você está com aluguel em atraso, de qualquer um dos dois lados, me conte a situação pelo WhatsApp para uma análise sem compromisso de contratação. Eu atendo no escritório em Limeira e online para todo o Brasil.