Dívidas do imóvel: o que passa para o comprador

Dívida de IPTU e dívida de condomínio acompanham o imóvel, e não a pessoa que deixou de pagar. Quem compra passa a responder por elas, com duas ressalvas importantes: no caso dos tributos, o artigo 130 do Código Tributário Nacional afasta a sub-rogação quando conste do título a prova de quitação; no caso do condomínio, o artigo 1.345 do Código Civil é expresso ao dizer que o adquirente responde pelos débitos do alienante, inclusive multas e juros moratórios.

É por isso que a checagem anterior à compra vale mais do que qualquer cláusula escrita depois. Um contrato pode dizer que o vendedor fica responsável pelo passivo, e essa cláusula vale entre as partes, mas ela não impede que o condomínio ou o município cobrem de quem hoje é o dono. O comprador paga e depois vai cobrar do vendedor, o que é um problema bem diferente de nunca ter comprado a dívida.

O que a lei quer dizer com obrigação que segue o imóvel

Existem obrigações que nascem ligadas à coisa, e não a uma pessoa determinada. Quem for o titular do bem responde por elas enquanto for titular. Duas dessas obrigações aparecem em praticamente toda compra de imóvel urbano.

A primeira é tributária. O artigo 130 do Código Tributário Nacional determina que os créditos tributários relativos a impostos cujo fato gerador seja a propriedade, o domínio útil ou a posse de bens imóveis, e também os relativos a taxas de serviços referentes a esses bens e a contribuições de melhoria, sub-rogam-se na pessoa dos respectivos adquirentes, salvo quando conste do título a prova de sua quitação. O parágrafo único traz uma exceção conhecida: na arrematação em hasta pública, a sub-rogação ocorre sobre o respectivo preço.

A segunda é condominial. O artigo 1.345 do Código Civil diz, em uma linha só, que o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios. O Código de Processo Civil reforça o peso desse crédito ao listar, no artigo 784, inciso X, o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na convenção ou aprovadas em assembleia geral, entre os títulos executivos extrajudiciais, desde que documentalmente comprovadas.

Exemplo prático. Uma pessoa compra um apartamento por um valor abaixo do praticado no prédio, contente com a negociação. Dois meses depois recebe a citação de uma execução de cotas condominiais de três anos, com multa e juros. O contrato dizia que o vendedor arcaria com os débitos anteriores. A execução seguiu contra a unidade e contra quem é o titular dela hoje, e o comprador passou a ter dois problemas: pagar e depois cobrar de volta.

O que checar na matrícula antes de assinar

A matrícula atualizada é o documento que conta a vida do imóvel. Desde a Lei 13.097/2017, o artigo 54, com a redação dada pela Lei 14.382/2022, consolidou o chamado princípio da concentração: os negócios jurídicos que constituem, transferem ou modificam direitos reais sobre imóveis são eficazes em relação a atos jurídicos precedentes nas hipóteses em que não tenham sido registradas ou averbadas na matrícula determinadas informações, entre elas o registro de citação de ações reais ou pessoais reipersecutórias, a averbação de constrição judicial ou de execução admitida pelo juiz, e a averbação de indisponibilidade ou de outros ônus previstos em lei.

Na prática, a matrícula ganhou o papel de vitrine do que pesa sobre o imóvel. Isso não elimina a checagem das certidões, mas muda o peso dela. O que observar em uma matrícula antes de uma compra:

• Cadeia dominial. Quem transferiu para quem, e se todas as transmissões foram registradas. Cadeia com salto é sinal de que alguém comprou por contrato e nunca registrou.
• Ônus reais. Hipoteca, alienação fiduciária, usufruto, servidão e penhora averbada.
• Indisponibilidade. Averbação que impede a transferência, muito comum em execuções fiscais e trabalhistas.
• Ações averbadas. A averbação de ação ou de execução em curso contra o proprietário.
• Descrição do imóvel. Se a área e as confrontações batem com o que existe fisicamente. Divergência aqui costuma exigir retificação, prevista no artigo 213 da Lei 6.015/1973.
• Construção averbada. Prédio construído e não averbado é problema de financiamento e de venda futura.

Fraude à execução: o risco que não aparece no boleto

Há um risco que não é dívida do imóvel, mas atinge quem compra: a alienação feita por quem já respondia a processos. O artigo 792 do Código de Processo Civil considera fraude à execução a alienação ou a oneração de bem em situações listadas, entre elas quando pender ação fundada em direito real ou com pretensão reipersecutória averbada no registro, quando estiver averbada a pendência de execução na forma do artigo 828, e também quando, ao tempo da alienação, tramitava contra o devedor ação capaz de reduzi-lo à insolvência. O parágrafo 1º é direto: a alienação em fraude à execução é ineficaz em relação ao exequente.

O Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento na Súmula 375, segundo a qual o reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente. É essa a razão prática de pedir certidões dos distribuidores cíveis, trabalhistas e federais em nome do vendedor, e não apenas do imóvel: elas ajudam a demonstrar que a compra foi feita de boa-fé, com a diligência que se espera de quem investe em um bem desse porte.

A lista de checagem usada antes de uma compra

1. Matrícula atualizada do imóvel, expedida em prazo curto, e não a cópia guardada na gaveta há anos.
2. Certidão negativa de débitos municipais do imóvel, que cobre IPTU e taxas ligadas ao bem.
3. Declaração de quitação de despesas condominiais assinada pelo síndico ou pela administradora, com o período coberto.
4. Certidões de distribuição em nome do vendedor na Justiça Estadual, na Justiça Federal e na Justiça do Trabalho, incluindo a comarca onde ele reside e a comarca do imóvel.
5. Certidão de ações trabalhistas e de execuções fiscais, que são as origens mais frequentes de indisponibilidade.
6. Documentos pessoais e estado civil do vendedor, porque a alienação de imóvel por pessoa casada em determinados regimes exige a anuência do cônjuge.
7. Contas de consumo de água e energia, para verificar débitos e a titularidade.

Quando o imóvel está em condomínio, vale pedir também a ata da última assembleia e a informação sobre rateio extraordinário aprovado e ainda não cobrado. Obra de fachada aprovada em assembleia entra na conta de quem for dono na hora do vencimento de cada parcela. Se o assunto for a cobrança em si, há uma página própria sobre como funciona a cobrança da taxa de condomínio em atraso.

Como proteger o comprador no contrato

A checagem prévia é a primeira camada. A segunda é o contrato, que não impede a cobrança pelo credor mas organiza a relação entre comprador e vendedor. O que costuma fazer diferença:

• Declaração de inexistência de débitos feita pelo vendedor, com identificação expressa dos tributos e das despesas condominiais.
• Retenção de parte do preço até a apresentação das certidões e da declaração de quitação condominial.
• Cláusula de responsabilidade e de regresso que descreva o que acontece se aparecer débito anterior à posse.
• Definição do marco temporal, ou seja, a data exata a partir da qual as despesas passam a ser do comprador. Data de assinatura, data da posse e data do registro são três marcos diferentes e precisam estar escritos.
• Prazo e responsabilidade pelo registro, porque contrato não transfere propriedade. A transferência se dá pelo registro.

Exemplo prático. Em uma compra com pagamento à vista, reter uma parcela do preço até a entrega da certidão negativa municipal e da declaração do condomínio custa uma semana de espera. Descobrir a dívida depois do registro costuma custar um processo.

Nos dezesseis anos em que o advogado atua com imóveis, quase todo caso que chega como problema de dívida começou como pressa na assinatura. A checagem prévia é a parte mais barata de toda a operação, e é justamente a que costuma ser pulada.

Perguntas frequentes sobre dívidas do imóvel

A dívida de condomínio realmente acompanha o imóvel?

Sim. O artigo 1.345 do Código Civil diz que o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios. Por isso a declaração de quitação assinada pelo síndico ou pela administradora é documento indispensável antes de assinar.

Imóvel à venda com IPTU atrasado: o que fazer?

O artigo 130 do Código Tributário Nacional determina a sub-rogação do crédito tributário na pessoa do adquirente, salvo quando conste do título a prova de quitação. Isso significa que a certidão negativa municipal precisa existir e precisa ser mencionada no título. Sem ela, o débito segue com o imóvel e passa a ser cobrado de quem comprou.

Dá para transferir um imóvel com dívida de IPTU?

A exigência varia conforme o município e conforme o tabelião, mas a lógica do artigo 130 permanece: sem prova de quitação no título, o comprador assume o débito. Em alguns casos a negociação é feita com desconto no preço e com quitação na própria escritura. O que não funciona é confiar em promessa verbal de que o vendedor vai pagar depois.

O que acontece se aparecer uma penhora depois da compra?

Depende de quando ela foi averbada e do que o comprador podia saber. O artigo 792 do Código de Processo Civil descreve as hipóteses de fraude à execução, e a Súmula 375 do Superior Tribunal de Justiça condiciona o reconhecimento ao registro da penhora ou à prova de má-fé do terceiro adquirente. As certidões pedidas antes da compra são exatamente a prova de que a aquisição foi diligente.

Contrato particular já protege quem comprou?

Ele protege menos do que a maioria das pessoas imagina. Enquanto o contrato não é registrado, o imóvel continua figurando em nome do vendedor perante terceiros, e é o nome dele que aparece nas buscas de credores. É um dos motivos pelos quais o registro recebe tanta atenção dentro do direito imobiliário: o documento assinado resolve a relação entre as partes, e o registro resolve a relação com o mundo.

Quais documentos separar antes da primeira conversa?

Matrícula atualizada, carnê ou certidão do IPTU, boleto e declaração do condomínio, contrato ou proposta já assinada, documentos pessoais do vendedor e do comprador, e qualquer certidão que já tenha sido puxada. Com esse conjunto dá para dizer, na primeira conversa, se o negócio está pronto para seguir ou se falta uma etapa.

Como esse tipo de análise é conduzido

A matrícula é lida primeiro, porque ela costuma responder metade das perguntas antes de qualquer certidão. Depois vem a lista de checagem do caso concreto, que muda conforme o imóvel seja unidade em condomínio, casa em loteamento ou terreno, e conforme o vendedor seja pessoa física ou empresa. Só então o advogado opina sobre a redação do contrato.

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